【整理/观察者网 吴娅坤】国庆前后，短短几天，20多城密集出台调控政策，严令打压由今年年初开始，在8、9月份进入白热化的新一波房价过快上涨浪潮。对于这一轮以限购限贷为主要内容的调控是否可以根治中国房地产的虚火，中国楼市到底存不存在泡沫，以及对于楼市调控是否有治标又治本的“灵丹妙药”等问题，仁者见仁智者见智。

在10月16日举行的2016年复旦首席经济学家论坛上，开发企业及机构经济学家等五位专家，就中国楼市展开了热烈讨论和深度探讨，从各自不同的关注领域，经验与观察，解释这一轮调控，房价未来是涨是跌，并试图开出使中国房产调控走出循环往复老路的新药方。

来自企业界的绿地集团董事长张玉良认为，一线城市房价不能仅仅满足于“稳”的目标，还应该“降下来”，而三四线城市则需要大力去库存；原央行工作的姚余栋认为，房价泡沫究竟有没有，谁也不知道，但房地产对中国金融业关系密切，兹事体大，不可不防；他认为一线城市房价过高是因为因为资源太过集中，如果东中西都有一线城市，一下来八个，一线房地产就能不会涨得这么疯。

原上海城投董事长安红军则从地方政府的财政入手进行分析，认为开征房产税能够遏制土地财政引发的地方希望房价上涨的冲动。

究竟当前要不要买房，国泰君安证券的林采宜和九洲证券的邓海清打起口水战，林认为目前一线城市有泡沫，君子不立于危墙之下；但邓比较其他发达国家的城镇化发展经历认为，目前一线城市没有泡沫，房价未来还要涨。

讨论很精彩，观察者网特别对本次圆桌讨论的内容进行编辑整理，分享给各位读者：

主持人：刚刚过去的国庆节期间，多个地方政府出台了一系列的调控政策。对于这些政策，大家会担心没有效果，也会担心太有效果。所以，希望各位嘉宾预测一下这一轮宏观调控后的中国房地产市场走势，以及这些调控政策的效果，也就是这一轮政策合不合适，或者说是不是又什么更好的政策。

一线楼市价格不能光“稳”，还要“降”

房产市场严重分化 要和泡沫共生共舞 

这一届中央政府在2012年底换届以后，当时对于中国的房地产市场，言论上是讲要交给市场管理，所以与2003年之后近十年的中央政府房地产调控相比，力度弱了一点。但因为大家都说房地产泡沫，所以政府严格调控这个重要议题，又被拿出来讨论。

就像谈论全球经济就要谈论全球金融一样，在讨论中国经济的时候也不能不讨论中国房地产。因为，考虑其他问题必须联系房地产的背景，联系中国经济结构现状。

在我看来，这一次调控是很有必要的。以去年3•30调控为例，限购限贷和金融政策启动大半年后，中国的住宅地产价格就又重新上来了，这说明大家对市场经济非常敏感，中国对市场非常敏感。

对于采取了调控政策的热点城市，我认为有这样几种类型：第一种是人口密集、有技术优势、各方面资本都在此汇聚一线大城市；第二种是原来的房价较低，经过一段时间的上涨之后比较符合它目前的产业创新程度，或者是原来房价稍稍有点高，政策一出来就能让回归到刚刚好的位置；第三种是房价其实还没起来，只不过是在8、9月受到了一波冲击，立马进入限购限贷。

有专家在电视上讲说，这次调控与此前不同，是由地方政府发起的。我认为说这种话的人是不了解情况，因为从9月底开始的这一波限购各个城市几乎是同时进行的，而政策出台是需要反应时间的，所以肯定不是地方政府在十来天的时间内自己操作，肯定是中央和地方联动，共同推进的，

目前的调控政策主要是以限购限贷为主体，接下来会进入金融领域，央行刚刚召集了17家银行开会。

这一波调控的主要目的很清晰，就是抑制房价过快上涨，让房子的价格稳定下来，但我认为，光是往“稳”这个方向使力是不够的，力度还是应该再加大。比如，受深圳房价影响，东莞的房价也涨的很快，也就是“溢出效应”的作用。类似东莞这样的城市，房价大幅上涨是很不合理的，对这些城市来说，房价回稳肯定是不够的，还是应该要降下来。

就说这轮房价上涨过程中表现突出的几个小龙，有一些确实是原来的价格相对比较低，但最近以来涨幅非常快，但稍微涨起来之后，它的房价其实是和它的城市量级比较匹配的，当然也有个别涨得比较高的，但不管怎么说，住宅价格再短时间内涨得那么快，是有调控必要的，需要采取措施，让它稳下来，比如说，成都就是这样的。

以上说的是住宅。对于商业地产，又要换种态度。中央领导明确指示，要继续采取政策将商业地产的作用发挥好，使其成为稳定经济、推动经济结构转型的动力。

还有三四线城市，中央领导也明确地表示，要继续大力去库存。

所以我觉得这一次中央和地方联动的调控是有明确的具体内容的，是有针对性的，不是一概而论全部进行控制的，也不是一概而论全部去库存的。

采取这种措施的背景是目前的中国经济有两个显著特点——一是中国城市的重要产业严重分化，而是中国整体的流动性过剩，当然，流动性过剩是全球问题，在目前状况下，也是应该宽松的。

但这样一来，对于所谓的“泡沫”，我们就要努力跟他共生、共存、共舞，只有这样，用某些方面的制约点，来平衡我们的整体发展，才可以稳定中国的经济。

至于本次调控政策的效果，要想做到有效果但又不过火，确实是有难度的。因为，中国庞大的经济总量不可能平均分配给各个省市，如果集中地投放在个别几个地方，有比较好、比较广的行业的话，会成为一种经济现象；但如果只投给以房地产为代表的个别几个行业，就会成为增量。尤其是在没有好的资产、没有好的投资取向，只有足够资本的时候，把这些资本集中投放在一些行业、一些城市，又会产生更为叠加的效应。

我个人预测，在过去比较短的时间内，房价上涨较快，尤其是受溢出效应影响而房价上涨较快的这些城市，住宅的销售量在调控政策下会马上下来，而且这个量会很大。但在价格随着这一波调控下来之后，对比较坚挺的消费群来说，仍然有比较坚挺的供求存在。所以我认为，在这种背景下，达到的效果只是平稳而已。

就算是进入调控阶段后，前期销量依然比较猛的城市，后期无论是价格还是销量也会下来。对于这些城市来说，基础存量与9月份相比会有所下滑，与今年3月份的销售量相比，也会差不多持平，价格总体上也会保持稳定，不会有太大的变动，可能会稍稍打一个盹。

我做了二十年房地产，调控从2003年到现在，13年，每一轮调控都有一个周期，从开始调控到现在，每次都会经历上涨、快速平稳、又来一波平稳这样的一个周期。

所以我认为，我们现在要对目前的市场作出非常细致的划分，这个很重要，看它处于什么点上，它的房价短时间内上涨了多少，没上涨多少，它的合理性又如何。也就是说，不能简单地说现在会怎么样，下一步会怎么样，这样操作，还是会形成严重的分化。