据新浪财经报道，7月8号，在清华大学举办的“第三届孙冶方金融奖”颁奖典礼上，美国埃默里大学副教授、美联储亚特兰大分行研究员陈凯迹提到，根据西南财大的中国家庭金融调查2013年的统计数据，当时全国平均住房空置率高达22.4%。相比之下，美国在2006年房地产泡沫的高峰期，人均住房空置率仅有3%，不到中国的1/7。

在阐述获奖论文时，他系统地阐释了房地产泡沫产生的原因，并且指出，在高房价下，会极大的降低包括企业家和工人在内所有人的消费需求，也会埋下金融危机的种子。

陈凯迹。资料图

三大因素致房价跑赢收入

陈凯迹提到，从2004年开始，中国的平均房价就一直以将近2倍收入的速度来飙升。

其中，在2004-2013年房地产10年黄金期，全国35个一二线城市房价的实际增长率大约为17%左右。

另外，在2015年下半年的房价疯长期，全国300个大中小型城市中，有58个城市的房价增速超过了10%，其中10个城市的房价超过了40%，9个超过30%，还有9个超过了20%。

“这一速度是远高于同期大约11%的可支配收入的增长速度，以及9%的实际工资上涨速度。”陈凯迹说道。

据他分析，中国的房价之所以能够在长期以远高于国民收入的增长而增长，主要有三大因素：

第一、人口红利所带来的高资本回报率。

第二、中国经济市场的不完善和对资本外流的控制。

第三、中国土地的稀缺性，以及相关土地政策，特别是十八亿亩耕地红线。

他提出，在经济转型期，拥有高资本收益率的企业投机性购房，是使中国房价增长能够长时期高于国民收入增长的关键因素。

“其原因是在经济的转型期，本身具有高资本回报的企业，由于对未来中国经济转型结束后的低资本回报率例行预期会将本来投于实体经济的资金，不断流向房地产的直到二者的利润率相等为止。”

陈凯迹分析称，“这些企业的固定资本回报率长期高于一个经济平均收入增长速度的时候，可想而知，房价的增长速度，也自然会在长时间内高于该经济体收入的增长速度”。

“相信政府对经济转型的决心”

至于房地产泡沫对实体经济的影响，陈凯迹主要分析了4点：

首先，房价的泡沫会不断挤出企业对固定资产的投资和技术研发，加剧资本错配，使得产业升级和经济转型速度变化；

其次，泡沫会通过减少未来企业家和工人的收入，极大地降低包括企业家和工人在内所有人的消费需求；

然后，这将会迫使对住房有刚需的群体和低收入的群体不得不提前购房，扭曲他们在生命周期中的消费路径；

最后，通过造成高金融杠杆率，刺激影子银行的膨胀为金融危机埋下了种子。

为此，他提出了三点政策建议。首当其中的，是制度措施。

短期内，要抑制房地产泡沫，不仅需要建立和健全严格的房地产登记制度，而且要建立健全透明的房地产交易制度。

在此基础上，限制炒房资金在全国跨地区的流动，并收取房产税。

与此同时，对于租赁市场的建立健全，陈凯迹强调，要有地方政府积极引导中低收入群体和空置房拥有者进入租赁市场，最终要给最低收入的群体提供廉租房。

“我们很可喜的看到，我们的政府已经在这里面的很多点，都已经进行了具体的实施。”他补充道。

那什么是抑制房地产泡沫的长效机制呢？

陈凯迹总结道，为了抑制投机性购房需求，并使资金回归实体经济，中国的经济还需从资源驱动性发展模式转型至创新驱动性发展模式，而这一转型成功的关键在于不断深化宏观经济若干领域的结构性改革。

“比方说，我们要大力鼓励消费以及高端消费的发展，要允许高端服务业的进入，以及减少产业进入的壁垒。我们相信，政府对经济转型的决心，将提高企业家，特别是民营企业家对投资实体经济的信心”。